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ローン返済にお困りなら
「任意売却」「リースバック」
住まいの購入は住宅ローンを利用するのが一般的ですが、さまざまな要因でローンの支払いが滞ってしまうと、不動産が競売にかけられてしまうことがあります。 競売で売却されてしまうと、売却額は仲介売却と比較するとかなり安くなってしまう傾向にあります。
こちらでは、枚方市・高槻市で不動産売却から仲介・買取まで対応している「9.不動産販売株式会社」が、ローン返済が難しい方におすすめする「任意売却」と「リースバック」についてご説明します。
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競売前に売却できる
「任意売却」
住宅ローンを利用すると、購入した不動産には「抵当権」という権利がつきます。抵当権がついている不動産はローンの支払いが滞った場合に金融機関が差し押さえて競売にかけることができ、競売では不動産の価格は市場価格より大幅に低下します。
こんな状況に陥ったとき、競売にかけられる前に不動産を売却できる方法が「任意売却」です。任意売却を利用すれば、市場価格に近い価格で不動産を売却することができます。
競売との違い
競売でも任意売却でも、住宅ローンを支払えなくなった不動産を売却するという点は同じです。しかし、両者を比較すると無視できない大きな違いがあります。どちらを選んだほうがメリットが大きいのか、確認してみましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 市場価格に近い価格で売却することができます。 | 市場価格と比べて大幅に安く設定されてしまいます。 |
| 余剰金 | 引越し費用を含めた資金を残せる可能性があります。 | 売却した費用はすべて返済にあてられ手元には残りません。 |
| 引越し | ある程度であれば引越し時期の希望を考慮してもらえます。 | 落札者の都合が優先され自分で時期を決めることはできません。 |
| 残債務 | 売却後の返済について債権者と交渉できます。 | 返済方法についての交渉は一切できません。 |
| プライバシーの保護 | 周囲の人に売却が知られてしまう恐れはありません。 | 裁判所の調査や新聞の情報掲載で知られる可能性があります。 |
| 生活再建 | 新生活をはじめるための準備が計画的にできます。 | 先行きが見えず、スムーズな準備ができません。 |
任意売却成功ケース
T様（枚方市）
T様は新築で住まいを購入したものの、ご主人が病に倒れたことで職を失ってしまい、住宅ローンの返済が滞ってしまいました。住まいも競売にかけられてしまうところでしたが、当社にご相談いただき、任意売却で再出発できるようにご提案しました。
高額な物件だったものの購入希望者が見つかり、借入の清算のほか生活再建のための資金を残すための交渉まで当社で対応いたしました。現在では生活も安定しているとのことです。
K様（高槻市）
離婚によって配偶者と離れ、収入がなくなってしまったために住宅ローンが支払えなくなってしまった方の例です。最初は自己破産をお考えでしたが、じっくりとお話をうかがい、それよりも所有している不動産を売却することで新しい生活をはじめるきっかけにしたほうがいいのではないかとご提案しました。
少し時間はかかったものの、多少の余裕を持って新生活を始めることができるだけの資金ができ、新しくお仕事をはじめて生活も充実しているとのことでした。
専属の弁護士・司法書士が対応
9.不動産販売株式会社には、専任の弁護士や司法書士が在籍しています。もし住宅ローンの支払いが滞ってしまっても、自己破産をしたり競売にかけられるまで待ったりせずに、まずは当社までお気軽にご相談ください。
住宅ローンに関わる複雑な問題があっても、ご相談は無料で対応しています。
任意売却の流れ
- 査定とローン残高の確認
- 任意売却を予定している不動産の査定を行い、物件の価値が残債よりも高いのか、低いのかを確認します。不動産の価値が残債より低い場合は任意売却の手続きを進めていきます。
- 債権者に任意売却の許可をもらう
- 任意売却は勝手に進めることができません。まずは債権者から任意売却の許可を取ります。債権者が複数いる場合は、全員から許可をもらう必要があります。
- 売却スタート
- 売却活動は、仲介売却と同じように進めることができます。理想の価格で買い取ってくれる買主様を探すことも可能です。
- 売買契約
- 条件に合う買主様が見つかり、詳細な条件の交渉も完了したら売買契約の締結となります。
- 決済・物件引渡し
- 事前に取り決めた決済日までの入金を確認してから、物件の引き渡しを完了させます。売却した代金は返済に充てられますが、交渉次第で引越し費用や生活資金として残せることもあります。
- 残債務の返済計画を立てる
- 残債務がある場合は、その後の返済計画を立てます。無理なく返済できるようにスケジュールを立てましょう。
shortsale 売却した不動産に住み続けられる「リースバック」
リースバックとは「賃貸借契約付き売却」を指し、現在住んでいる物件を売却してリース料を支払うことでそのまま住み続けられるという売却方法です。
所有している自宅などの不動産を不動産会社へ売却し、不動産会社から物件を購入した買主様にリース料を支払って現在の家に住み続けることができます。条件次第では、不動産を買い戻すこともできるということがリースバックの魅力です。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリット
| 引越しの必要がない | 現在住んでいる物件にそのまま住み続けられるため、引越しの必要がありません。子どもの学区なども変わらないのは魅力です。 |
|---|---|
| 現金化が早い | いったん不動産会社が物件を買取るため、現金化できるスピードが早くなります。 |
| 近隣の人に知られない | 引越しもなく裁判などにもならないため、売却したことが近隣の人に知られることはありません。 |
| 買い戻すことができる | 条件次第で、売却した不動産を買い戻すことも可能です。 |
リースバックのデメリット
一度不動産会社によって買取られるため、売却額は相場よりも安くなりがちです。また、リース代は家賃相場よりも高くなることが多く、買い戻す際の価格は売却額よりも高額になることとがほとんどです。
せっかく購入した大切な不動産とはいえ、住宅ローンを支払えなくなってしまったり、支払いに無理が生じたりしていては、安心して生活することはできません。状況をよく考えてみると、不動産を売却したほうが良い結果が得られる場合もあります。視野を広く持って、何をすることがベストなのか考えてみましょう。
