others お悩みごとの売却時の注意点
住まいの売却には、さまざまな理由があります。離婚による財産分与をスムーズに行うために現金化したり、新しい住まいに住み替えたり、管理していた賃貸物件を手放したり……。それぞれ、目的が異なるため売却方法や注意点も異なります。
こちらでは枚方市・高槻市で不動産売却から仲介・買取まで対応している「9.不動産販売株式会社」が、目的別の不動産売却についてご紹介しています。
others 離婚時の財産分与
不動産売却をされる売主様のうち、意外と多い理由が「離婚」です。離婚によって財産分与をスムーズに進めるために、不動産は悩みの種になりがちです。
不動産売却は離婚成立後がおすすめ
離婚することになった場合、財産分与で不動産の扱いは必ず問題になります。しかし、実は離婚前に不動産を売却してしまうと、夫婦の一方に名義変更するための登録免許税や、不動産売却で発生した利益に対する譲渡所得税、そして贈与税などさまざまな税金が発生します。
このようなムダな税金の発生を抑えるためにも、不動産売却を行うのであれば離婚成立後にすることをおすすめします。
財産分与の対象の分配方法について
婚姻中に得た財産であれば、すべてが分与の対象となります。預金や現金はもちろん、車や住宅なども対象です。現金などであればわかりやすいのですが、分与しづらいものについてはどうすればいいのでしょうか?
現物を分配 | 分割することが可能な現金などは、現物を分配するのが一般的です。分配率に関しては財産形成の寄与度も考慮されますが、基本的に半分ずつの分配になります。 |
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売却代金を分配 | 半分に分けることのできない住まいや車などの財産に関しては、いったん売却したうえで代金を分配するのが一般的です。現金で分配することで、より柔軟な分配が可能になります。 |
金銭の交付 | 住まいを売却せず、離婚後は一人で住み続ける場合などは、居住を希望する側が分与に相当するだけの金銭を支払う方法もあります。 |
離婚による財産分与で知っておくべきポイント
- 1. 財産分与にかかる費用を確認する
- 2. 住宅ローンを返済する
- 3. 住宅ローンの完済ができない場合は名義変更をするか借り換えをする
others 住み替えをスムーズに
「住み替え」とは、現在住んでいる住まいから新しい住まいへ変更することです。住み替えと一口に言っても、もともと賃貸に住んでいる方が持ち家に変更することや、持ち家を売却したうえで新しい住まいを購入することなど、さまざまなパターンが挙げられます。
おすすめは「売り先行」
住み替えは生活の場を移し替えることになるため、スムーズに移動することが重要です。住み替えをするときは、通常の不動産売却とは手順が変わりますので注意しましょう。住み替えは、住んでいる住まいを先に売却してから新しい住宅を購入する「売り先行」を選ぶのか、逆に新しい住まいを購入してから住んでいる住まいを売却する「買い先行」を選ぶのかによって、メリット・デメリットが大きく異なります。
当社では、住んでいた住宅の売却益を新しい住宅の購入資金に充てることができる「売り先行」をおすすめしています。
「売り先行」とは
家の売却を先に行い、それから新しい住宅を購入する住み替え方法です。住宅の売却益を新しい住宅の購入資金に充てることができるほか、売却に時間をかけることができるため高額で売却しやすいというメリットがあります。
ただし、住まいを売却してから引き渡しまでの時点で住み替え先が見つかっていないと、仮住まいになるというリスクもあります。
「買い先行」とは
新しい住宅の購入を先に行い、それから住んでいる住宅を売却する住み替え方法です。新しい住まいを時間をかけてじっくり探すことができることが大きなメリットです。
その反面で、購入した住宅に入居する段階でも売却ができていない場合、住宅ローンを二重払いすることになるというリスクがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
売り先行 | 買い先行 | |
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資金計画 | 計画を立てやすい | 計画が立てにくい |
住宅ローン | 二重払いのリスクなし | 二重払いになるリスクあり |
融資の付きやすさ | 融資が付きやすい | 融資が付きにくい |
仮住まいのリスク | リスクあり | リスクなし |
失敗しない住み替えをするために知っておくべきポイント
- 1.「住み替えローン」の検討をする
- 2. 売り先行の場合は仮住まいになったときの費用を計算する
- 3. 買い先行の場合は「買い替え特約」を設定できるかを確認する
others 賃貸物件を売る
アパートやマンションなどの賃貸物件を持っているものの、管理が難しい場合などに賃貸物件を売却するという選択肢があります。入居者がいない空室だけの物件であれば問題ありませんが、入居者がいる場合は途中でオーナーが変わる「オーナーチェンジ」という方法で対応します。
入居者がいる状態で売却ができる(オーナーチェンジ)
賃貸物件のオーナー(所有者)だけが変わる物件を「オーナーチェンジ物件」と呼びます。途中からオーナーになる買主は、自園に入居者から預かっている敷金や物件の監理ルールなどを細かく引き継ぐ必要があります。
ただし、すでに入居者が入っているため入居者審査や募集などをする必要がなく、不動産を購入してすぐに家賃収入を得ることができるという非常に大きなメリットもあります。初めての賃貸経営には最適だと言えるでしょう。
メリット
物件を購入してすぐに家賃収入を得ることができます。また、空室だけの物件と比較して準備することが少ないほか、利回り計算などの投資計画が立てやすいという特徴があります。
デメリット
すでに入居者が入っているため、現入居者については条件変更ができません。また、入居中の室内は確認することができないほか、引継ぎなどの手間がかかります。
others 付加価値を向上させる
ホームインスペクション(住宅診断)とは
不動産をできるだけ高く売却したり、不動産に対する評価を高めたりするためには、建物の状況を正しく把握して適切な修理などを行っておくことが重要です。そこで役立つのが、住宅に精通した住宅診断士によるアドバイス「ホームインスペクション」です。
ホームインスペクションでは、専門家の第三者的な立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修が必要な箇所、修理に必要な費用などを洗い出してアドバイスを行います。ホームインスペクションを受けることで、売却を予定している建物のコンディションを正確に把握することができるのです。
利用するメリット
売却を予定している住宅のコンディションを明らかにし、買主様に詳細な情報を提供することができます。建物のリスクについても知ることができるため、売却後の建物の不具合を原因とした買主様とのトラブルを防止することができます。
物件の価値を向上させてからの売却ができます
「9.不動産販売株式会社」はリフォーム会社と提携しており、事前に物件の問題点などを洗い出したうえで適切なリフォームを行って、物件の価値を向上させることができます。破損個所の修復はもちろん、買主様からの評価を高めるためのリフォームにも対応できます。